Immobilien zum Verkauf – 7 Tipps für den Verkauf in einem langsamen Markt

In den letzten zehn Jahren haben sich Hausverkäufe allmählich zu einem Käufermarkt entwickelt. Obwohl dies eine gute Nachricht für den Käufer ist, wird es für diejenigen, die versuchen, ihr Haus zu verkaufen, zu einem Albtraum. Aus diesem Grund müssen Verkäufer häufig den Preis ihrer Häuser drastisch senken, um den Verkauf abzuschließen, was zu enormen Verlusten führt. Es gibt jedoch Möglichkeiten, die Verkaufschancen zu erhöhen, ohne dass der Verkäufer einen großen Verlust hinnehmen muss. Im Folgenden finden Sie eine Liste mit sieben Tipps für den erfolgreichen Verkauf eines Eigenheims in einem langsamen Markt.

1) Aussehen ist der Schlüssel – Wenn ein Käufer ein Haus kaufen möchte, wird er sich natürlich für Häuser interessieren, die ein schönes Aussehen haben. Fixer-Oberteile sind nicht mehr so ​​beliebt wie früher. Das erste, was ein Verkäufer tun sollte, ist, alles zu reparieren, was die Aufmerksamkeit eines potenziellen Käufers auf sich ziehen könnte. Zum Beispiel sollte der Hof jederzeit makellos aussehen. Wenn die Dachrinnen des Hauses hängen, wird dies das erste sein, was die Leute bemerken werden. Wenn das Haus abgebrochen ist, streichen Sie es an. Es ist das Geld wert, Ihre Immobilie für die Eindämmung der Attraktivität zu inszenieren.

2) Seien Sie flexibel – Seien Sie bereit, sich am Wochenende knapp zu machen, wenn der Makler das Haus zeigen muss. Halten Sie die Dinge immer in Ordnung, wenn Sie Last-Minute-Termine von Perspektivkäufern vereinbaren. Versuchen Sie, die Zeiten, in denen Sie bereit sind, Zugang zum Haus zu gewähren, nicht einzuschränken.

3) Halten Sie das Haus zum Marktpreis – Wenn Sie nicht mehr in der Lage sind, mit dem Verkauf Ihres Hauses große Dollars zu verdienen, besteht die Möglichkeit, dass Ihr Haus jahrelang auf dem Markt sein wird. Der beste Weg, potenzielle Käufer zu vertreiben, besteht darin, das Haus über dem Marktwert zum Verkauf anzubieten. Wenn Sie das Haus zu einem angemessenen Marktpreis zum Verkauf anbieten, besteht ein größeres Interesse daran, zu einem Tag der offenen Tür zu kommen, wodurch sich Ihre Verkaufschancen verbessern. Es ist eine bekannte Tatsache von Maklern, dass es für jedes Haus einen Käufer gibt, wenn der Preis stimmt.

4) Finden Sie einen Makler mit einer umfassenden Verkaufsbilanz in Ihrer Stadt. Ein guter Makler weiß genau, wie er den fairen Marktpreis für Ihr Haus ermittelt. Er sollte auch nachweisen können, dass er innerhalb von drei oder vier Monaten ein Haus verkaufen kann. Ein Makler, der Erfahrung im Verkauf von Immobilien in Ihrer Nachbarschaft hat, kann Sie effizient und zeitnah durch den Prozess führen. Wenn Sie einen Makler haben, der nicht über langjährige Erfahrung verfügt, wird dies wertvolle Zeit und Geld verschwenden, während er noch an der Perfektionierung seines Handwerks arbeitet.

5) Geben Sie dem Haus ein warmes und einladendes Gefühl. Wenn die Wände in Ihrem Haus in lebendigen Farben gestrichen sind, tönen Sie sie mit neutralen Hell- und Beigetönen ab. Dies ermöglicht es perspektivischen Käufern, sich ihre eigenen Möbel ohne Ablenkung im Haus vorzustellen. Stellen Sie die Stimmung mit leicht duftenden Kerzen in den Schlafzimmern und Badezimmern ein. Sanfte beruhigende Musik im Hintergrund gibt dem Käufer ein entspanntes, angenehmes Gefühl. Kaufen Sie neue Bettwäsche für die Betten und Kissen für die Sofas. Geben Sie Ihrem Zuhause das "heimelige" Gefühl, das jeder sucht.

6) Recherchieren Sie – Gehen Sie zu offenen Häusern und sehen Sie sich die anderen Häuser an, die in Ihrer Nähe auf dem Markt sind. Sehen Sie, was sie einem potenziellen Käufer zu bieten haben. Wenn sie einen gemütlichen Sitzbereich im Hauptschlafzimmer haben, erstellen Sie Ihren eigenen gemütlichen Sitzbereich, um potenzielle Käufer zu verführen. Sie werden überrascht sein, was Sie mit nur ein paar übergroßen Kissen und einem Fenster mit Aussicht tun können. Sammeln Sie Ideen aus anderen Häusern und nutzen Sie Ihre Fantasie für den Rest.

7) Bieten Sie potenziellen Käufern Anreize – Wenn ein Käufer am Kauf Ihres Eigenheims interessiert ist, aber möchte, dass Sie den Preis senken, versuchen Sie stattdessen, andere Anreize zu verwenden. Beispielsweise möchten Sie möglicherweise anbieten, die Abschlusskosten des Käufers zu bezahlen. Dies ist für Käufer immer verlockend, da sie dadurch Geld sparen und mehr Geld für eine Anzahlung haben. Einige Verkäufer entscheiden sich für Geräte wie Kühlschrank, Geschirrspüler oder Waschmaschine / Trockner.

Auf dem Käufermarkt hat der Verkäufer die Aufgabe, erfinderisch zu sein, um einen Weg zu finden, sein Eigentum zu bewegen. Der Verkauf ist nicht immer ein Kinderspiel, aber mit ein wenig Aufwand kann er dennoch recht erfolgreich durchgeführt werden.

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Warum sollten Sie mit ETHICS einen Immobilienmakler suchen?

Eine der Aufgaben, sowohl gesetzlich als auch nach Angaben von Immobilienverwaltungen, besteht darin, dass Makler konsequent hohe ethische Standards einhalten müssen! Egal, ob Sie ein Hausbesitzer sind, der hofft, sein Haus zu verkaufen, oder ein qualifizierter, potenzieller Käufer, der nach dem Haus seiner Träume sucht, es ist wichtig, weise und relevant, den richtigen Agenten und diese Person einzustellen. muss wahr sein und aufrechterhalten ETHIK! Da ethisch zu sein nicht nur moralisch vorgeht, sondern ein Kodex, um sein Leben nach einer persönlichen Philosophie zu leben, ist es oft eine Herausforderung, klar zu wissen, wer die richtige Person ist , als Ihr Agent und Vertreter zu vertrauen! In diesem Sinne wird in diesem Artikel versucht, kurz zu betrachten, zu untersuchen, zu überprüfen und unter Verwendung des mnemonischen Ansatzes zu diskutieren, was dies bedeutet und darstellt und warum es wichtig ist.

1. Empathie; Exzellenz; bereichern; Bemühungen: Die Vertretung eines Kunden sollte sich auf die Bedürfnisse und Prioritäten des Kunden beziehen und nicht nur auf die des Agenten! Dies zu tun bedeutet, Prioritäten zu setzen, effektiv zuzuhören und aus jedem Gespräch und jeder Erfahrung zu lernen und mit größtmöglichem Einfühlungsvermögen fortzufahren! Er sollte niemals mit gut genug zufrieden sein, sondern sein höchstes Maß an persönlicher Exzellenz fordern! Stellen Sie einen Agenten ein, dessen Bemühungen sich darauf konzentrieren, Ihren Kunden zu bereichern und die besten Anstrengungen zu unternehmen, um die Bemühungen und Prioritäten des Kunden zu erreichen!

2. Vertrauenswürdig / Wahrheit / Vertrauen; erprobt; rechtzeitig; Trends: Hohe ethische Standards müssen Trends beinhalten, identifizieren und effektiv nutzen, die den Kunden zugute kommen könnten! Ein Agent muss gut durchdachte, bewährte Konzepte kennen, verstehen und anwenden und konsequent und zeitnah vorgehen, damit die Interessen der Kunden gewahrt und geschützt werden! Nur wenn jemand konsequent vertrauenswürdig ist und die Wahrheit sagt, auch wenn es unpraktisch sein mag, wird er das Vertrauen anderer verdienen. Tue das Richtige!

3. Menschlich; Heilung; kopf Herz: Ethisches Verhalten beinhaltet konsequentes Vorgehen auf wahrhaft humane Weise! Er muss Heilung suchen und Menschen zusammenbringen, zum Wohle der Allgemeinheit! Es erfordert die Verwendung der feinsten Aspekte der eigenen emotionalen und logischen Komponenten in einem Gleichgewicht zwischen Kopf und Herz!

4. Integrität; Ideale; Ideologie; Intentionen: Integrität muss absolut und niemals selektiv sein! Es erfordert Ausrichtung, Qualitätsideale und eine Kernideologie, die Prioritäten setzt, Service und Repräsentation! Berücksichtigen Sie sowohl die Absichten als auch die Handlungen!

5. Charakter; Klarheit; Entscheidungen / wählt; Glaubwürdigkeit: Wird der Agent, den Sie auswählen, besitzen und beibehalten, die wünschenswerte Qualität des Charakters, die erforderlich ist, um ein konsistentes ethisches Verhalten sicherzustellen? Ethik erfordert eine klare Botschaft und klare Absichten! Wir alle haben die Wahl, und was wir tun und entscheiden, zeigt im Allgemeinen unsere allgemeine Glaubwürdigkeit an und bestimmt sie!

6. Nachhaltig; Lösungen; Bedienung; Systeme: Agenten sollten sowohl kurzfristige, relevante als auch nachhaltige Punkte berücksichtigen! Kombinieren Sie die besten Lösungen und halten Sie das höchste Serviceniveau aufrecht und verwenden Sie ein System (Marketing und Verkauf), das den Prioritäten, Zielen und Notwendigkeiten eines Kunden dient!

Übersehen Sie nicht die Notwendigkeit, dass ein Agent konsequent vorgeht ETHIK, und die höchsten ethischen Standards, Verhaltensweisen, Leistungen und Handlungen! Kunden müssen sich die Zeit nehmen, um diese Eigenschaften zu bewerten, bevor sie jemanden einstellen!

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Effektives Schreiben von FSBO-Werbung

Die meisten Käufer werden Ihr Haus entdecken, indem sie entweder vorbeifahren und Ihr professionelles Immobilienschild sehen (überraschenderweise werden 18% aller Hausverkäufe durch Rasenschilder ausgelöst), Ihre Webseite besuchen oder Ihre Anzeige in der Zeitung oder im lokalen Newsletter lesen.

Da die Werbung in wichtigen Printmedien Geld kostet, sollten Sie Ihre Anzeige kurz, aber effektiv halten. Sie müssen noch die wichtigsten Merkmale Ihres Hauses hervorheben. Der Zweck einer Werbung besteht darin, Käufer dazu zu bringen, Sie anzurufen, um weitere Informationen zu erhalten. Es sollte genügend Informationen enthalten, damit sich der potenzielle Käufer von Eigenheimen in Bezug auf Preisspanne und Standort vorqualifizieren kann, aber nicht so viel, dass der Betrieb ein Vermögen kostet oder potenzielle Käufer Sie nicht mehr anrufen müssen, um Antworten auf ihre Fragen zu erhalten.

Das Minimum, das Ihre Anzeige enthalten sollte:

o Die Tatsache, dass Sie FSBO verkaufen. In der Regel bedeutet dies, dass FSBO, For Sale by Owner oder BY OWNER am Anfang der Anzeige platziert wird.

o Der Preis des Hauses. Während dies einige Käufer disqualifizieren wird, wie ist es, wenn 75.000 oder 300.000 US-Dollar Sie anrufen, wenn Ihr Haus einen Preis von 175.000 US-Dollar hat? Käufer kaufen nach Preis ein, also setzen Sie Ihre in die Anzeige.

o Deine Nachbarschaft. Sie können am besten entscheiden, ob Sie die bestimmte Nachbarschaft oder nur die Gegend der Stadt auflisten möchten. Wenn Ihre Nachbarschaft bekannt und sehr begehrt ist, sollten Sie natürlich den Namen angeben. Wenn Sie jedoch ein Haus in einer weniger begehrenswerten Gegend verkaufen, geben Sie es einfach in die Gegend der Stadt. Machen Sie sich ein Bild davon, was andere tun, indem Sie sich Kleinanzeigen für Häuser in Ihrer Nähe ansehen.

o Potenzielle Käufer von Eigenheimen haben im Allgemeinen eine Größe im Auge, wenn sie nach Eigenheimen suchen. Die meisten Käufer wissen, dass sie mindestens 3 Schlafzimmer oder ein Familienzimmer oder einen großen Garten benötigen. Geben Sie die ungefähre Größe Ihres Hauses zusammen mit der Anzahl der Schlafzimmer und Bäder in die Anzeige ein.

o Das überzeugendste Verkaufsmerkmal Ihres Hauses. Wenn Sie beispielsweise ein preisgünstiges Haus verkaufen, kann es sein, dass die Zahlung nicht höher ist als die typische Miete. Oder Ihr Haus könnte komplett renoviert oder ungewöhnlich charmant oder ein wunderbares Familienhaus sein. Ihre Schulen sind möglicherweise vorbildlich oder Ihre Nachbarschaft sehr familienorientiert. Oder vielleicht liegt Ihr Garten in einem Park oder Ihr Haus ist unter dem Schätzpreis. Dies sind alles Funktionen, die Käufer anziehen werden.

o Ihre TELEFONNUMMER, WEBPAGE-ADRESSE und FSBO-Referenznummer!

Eine gute kleine Kleinanzeige könnte also so aussehen:

VON EIGENTÜMER $ 150.000 3 BD / 2BA Colonial in Parklawn Village. Ausgezeichnete Schulen, tolle Nachbarschaft, Preis unter dem Markt. Rufen Sie XXX-XXXX an – oder besuchen Sie http://www.website.com – FSBO # XXXX.

Eine andere Art von Anzeige, die Sie in Betracht ziehen könnten, ist eine informativere Anzeige. Dies ist eine gute Anzeige, die Sie in einem Nachbarschafts-Newsletter oder in Bulletin Boards lokaler Arbeitgeber oder in Ihrem Informationsfeld auf Ihrem Schild platzieren können. Diese Art von Anzeige eignet sich nicht für Kleinanzeigen, da es einfach zu teuer ist, so viele Wörter einzuschließen. Eine informative Anzeige würde alle oben genannten Informationen sowie weitere persönliche Informationen enthalten.

Eine gute informative Anzeige könnte beispielsweise folgendermaßen aussehen:

LIVE VON EINEM PARK! VON EIGENTÜMER $ 150.000 3 BD / 2BA Colonial in Parklawn Village. Genießen Sie den ganzen Sommer über einen wunderschönen Garten mit eingebautem Grill und genießen Sie den ganzen Winter über ein Winterwunderland aus dem gemütlichen, feuerbeleuchteten Familienzimmer. Dieses charmante Familienhaus ist schön und neutral eingerichtet und befindet sich in einem Einzugszustand. Die Nachbarschaft bietet ausgezeichnete Schulen, einen Swimmingpool und einen Tennisplatz – alles in einer fantastischen Lage und zu Preisen unter dem Markt! Bitte rufen Sie für weitere Informationen: XXX-XXXX – oder besuchen Sie http://www.website.com – FSBO # XXXX

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6 Schlüssel Immobilienverkäufer müssen verwenden!

Hausbesitzer, die hoffen, ihre Häuser zu verkaufen, und potenzielle Käufer, die das Haus, ihre Träume und das, was viele für ihren Teil des amerikanischen Traums halten, kaufen wollen, brauchen und verdienen den bestmöglichen Service und die bestmögliche Vertretung. von ihrem Immobilienmakler! Lizenzierte Agenten erzielen nur dann ein Einkommen, wenn / wenn sie ein Treffen zwischen Käufern und Verkäufern bewirken, und während einige gelegentliche Beobachter glauben, dass dies grundlegend und offensichtlich ist, ist es tatsächlich allgemein erfordert eine wohlüberlegte Kombination von Fähigkeiten und Aktivitäten sowie ein gewisses Maß an Professionalität und wertvollem Fachwissen. In diesem Sinne wird in diesem Artikel versucht, 6 grundlegende Schlüssel, effektive Immobilienmakler, kurz zu betrachten, zu untersuchen, zu überprüfen und zu diskutieren. muss effektiv nutzen und nutzen.

1. Preisstrategie: Ihr Käufer möchte fast immer den niedrigsten, möglichen Preis zu den besten Konditionen und mit dem geringsten Aufwand zahlen! Welchen Preis sollte man anbieten / empfehlen und warum? Sollte der Angebotspreis angeboten werden, ein höheres Angebot oder ein etwas niedrigeres? Jeder Immobilienmarkt ist in gewisser Weise anders, wie zum Beispiel: lokale Faktoren; Angebot und Nachfrage (Inventar); Time-on-Market; Wettbewerb; Eigenschaften und Zustand einer bestimmten Immobilie usw. Agent und Kunde müssen als Team zusammenarbeiten und auf derselben Seite fortfahren, um ihre strategische Position zu maximieren!

2. Wettbewerbsmarktanalyse (CMA): Die meisten Verkäufer erkennen, dass sie ihren Listenpreis auf den Ergebnissen einer professionell gestalteten, wettbewerbsorientierten Marktanalyse oder CMA basieren sollten, aber zu wenige Käufer verstehen, wie viel es ihnen nützen könnte, auf ähnliche Weise vorzugehen. Solange die Käufer den wesentlichen Wert eines solchen Verfahrens nicht verstehen und erkennen, leiden ihre Ergebnisse häufig darunter!

3. Offene Häuser: Wenn ein Listing Agent auch der Verkäufer ist, muss er mit seinem Kunden besprechen, ob die Nutzung eines Open House für den Verkauf des jeweiligen Hauses von Vorteil sein kann! Dies hängt auch weitgehend von der Preisspanne, der spezifischen Region / Region und einer Vielzahl anderer relevanter Faktoren ab!

4. Vorführungen: Bis zu einem gewissen Grad hängt der Verkauf eines Hauses direkt mit der Anzahl qualifizierter, qualitativ hochwertiger Vorführungen usw. zusammen. Es ist sowohl eine Kunst als auch eine Wissenschaft, ein Haus effektiv zu zeigen, zu vermarkten und zu verkaufen!

5. Marketing Werbung: Es ist wichtig, während des gesamten Prozesses einen gut durchdachten, gründlich erläuterten Marketingplan zu erstellen, in dem die Werbung erläutert wird und die Gründe für einen bestimmten Ansatz empfohlen werden.

6. Zusammenarbeit: Die besten Ergebnisse werden erzielt, wenn von Anfang an hervorragende Teamarbeit etabliert und genutzt wird! Hausbesitzer müssen ihre Verantwortung verstehen, und die Käufer, die Sie vertreten, müssen den besten Weg für sie kennen, um die wünschenswertesten Ergebnisse zu erzielen!

Dies sind kurz gesagt 6 Schlüsselschritte, wenn sie effektiv und professionell eingesetzt werden, erzielen Sie die bestmöglichen Ergebnisse! Da das Haus für die meisten Menschen das größte finanzielle Kapital darstellt, macht das keinen Sinn?

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FSBOs: Timing ist alles – manchmal!

Wie es in Prediger 3:17 heißt, gibt es für jeden Zweck eine Zeit, und so ist es meistens mit Immobilien! Mit anderen Worten, Timing kann alles sein!

Timing ist manchmal alles, in den meisten Verkaufsmärkten scheint es Zeiten zu geben, in denen Sie nichts falsch machen können, sobald Sie Ihr Produkt auf den Markt bringen und jemand kommt und es Ihnen schnell zu einem unverschämt hohen Preis wegnimmt.

Andererseits kommt es manchmal vor, dass Ihr Produkt monatelang im Regal steht und es keine Abnehmer gibt, und in den meisten Fällen sind auch die Betrachter und Sie (die Besitzer dieses Produkts) bereit, sich die Haare auszureißen und sich Wege auszudenken in dem Sie Ihr Produkt ändern könnten, aber normalerweise ohne Erfolg.

Manchmal kann man den Grund für ein Haus herausfinden, das so lange auf dem Markt sitzt, aber wenn es dort sitzt, hat es im Allgemeinen mehr mit der Jahreszeit zu tun als mit dem Produkt.

Wie viele Produkte können auch Häuser Verkaufszeiten haben. Als würden Sie versuchen, Ihr Boot im Winter oder Ihr Cabrio zu verkaufen, sobald der erste Schnee gefallen ist. Das bedeutet nicht unbedingt, dass sie nicht verkaufen, nur nicht zu einem Preis, mit dem man leben kann.

Häuser fallen normalerweise gegen Ende September oder Anfang Oktober vom Markt (verlangsamen sich die Aussichten / Zuschauer und Verkäufe). Die Gründe für dieses Phänomen sind normalerweise recht einfach: Eltern möchten bis zur Schulzeit in ihren "neuen Häusern" sein, sodass ihre Kinder von dieser stressigen Zeit des Umzugs, der Suche nach neuen Freunden und der Anpassung an einen neuen Lehrer nicht so betroffen sind. Schule usw. usw., also wollen sie einen "neuen Ort", an den sie ziehen können, bevor das "neue Schuljahr" beginnt!

Ab Ende September können Sie sich also normalerweise darauf verlassen, dass Sie nach einem anderen Haus suchen, um das Volumen zu verringern. Wenn normalerweise 2 oder 3 Personen pro Woche anrufen oder an Ihrem Haus vorbeifahren, können Sie jetzt mit 0 bis 2 rechnen, höchstens im Oktober, Dezember und Januar, wenn Sie an Ihrem Haus vorbeifahren oder anrufen!

Diese Verkaufsperioden werden als Peaks und Lulls bezeichnet. Die Spitzen beginnen normalerweise Ende Januar und dauern normalerweise bis zum Schulbeginn in den USA an.

Die Flauten beginnen ungefähr zu Schulbeginn in den USA und dauern bis Ende Januar. Beide sind ziemlich vorhersehbar und können für beide mit logischen Überlegungen verbunden werden.

Der Höhepunkt fällt mit der Zeit zusammen, in der jüngere berufstätige Erwachsene ihre jährlichen Steuerformulare einreichen können, in der Hoffnung, diese "große Rückerstattung" zurückzuerhalten, die für verheiratete oder zusammenlebende Paare eine Gelegenheit darstellt, diese als Anzahlung zu nutzen auf dem amerikanischen Traum, ein Eigenheim!

Normalerweise beginnen diese Regierungskontrollen Ende Januar bis zum 1. Oktober. Und wenn diese Paare immer noch diesen Wunsch haben (und etwas anderes gefunden haben, für das sie ihn ausgeben können), werden sie ihre Suche starten, sobald H & R Block ihre Steuerformulare online abgeschickt hat!

Sie werden einen schönen Anstieg bei potenziellen Kunden bemerken, die sich um diese Zeit Fragen zu Ihrem Haus ansehen oder anrufen oder per E-Mail senden.

Aber genauso vorhersehbar wird sich dieser Anstieg auf den Kopf stellen, wenn die Bäume anfangen, ihre Blätter fallen zu lassen.

Erkenne es als das, was es ist und plane es. Für alle Kinder im schulpflichtigen Alter, deren Eltern zwischen Beginn des Sommers und Beginn des Herbstes ein Haus kaufen, machen sie einen guten Teil des Marktes aus.

Denken Sie aber auch in Ihrem Marketingplan daran, Einzelpersonen, Paare und / oder Familien ohne Kinder oder Familien mit jüngeren Kindern (unter dem Schulalter oder außerschulische Geschwister) anzuziehen.

Diskontieren Sie auch nicht ältere Menschen (die normalerweise ihre Umgebung verkleinern möchten), die möchten, dass sich Ihre kleineren Häuser auf ihr leeres Nest vorbereiten, oder dass sie endlich ihren Ruhestand gesammelt haben oder sich endlich genug angesammelt haben, um dieses zweite Haus oder das Haus zu kaufen Sie haben immer davon geträumt.

Dies sind die Märkte, die das ganze Jahr über kaufen und normalerweise leichter über die Bank oder die Reifen des Hypothekenunternehmens gelangen können, da sie finanziell stabiler sein können.

Es kann Höhen und Tiefen beim Verkauf von Gegenständen geben, insbesondere von Eigenheimen. Erstellen Sie jedoch einen Plan für Ihren Markt, implementieren Sie ihn und arbeiten Sie ihn dann für alles, was es wert ist. Ihr Haus kann verkauft werden, aber Sie müssen es sowohl von innen als auch INSBESONDERE von der Bordsteinkante aus so attraktiv wie möglich gestalten und dann den Markt bestimmen, an den Sie verkaufen können. Lassen Sie den Markt wissen, dass es zum Verkauf steht.

Erwarten Sie die saisonalen Abschwünge (lassen Sie sich nicht entmutigen) und wissen Sie, dass Ihr Käufer da draußen darauf wartet, durch Ihr Haus zu gehen. Schreiben Sie dann einen Scheck, den Sie einlösen möchten, und machen Sie dann Ihren Umzug!

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Flat Fee Listing 101 – Informieren Sie sich über die Fakten, bevor Sie Ihre Florida FSBO Flatrate in der MLS auflisten!

Wem werden Sie glauben, wie die MLS-Pauschalbranche funktioniert?

Es gibt vier "Geschäftsmodelle", die MLS-Pauschalangebote in Florida anbieten:

1) Nationale Website: Sie sind in Florida nicht lizenziert, sammeln jedoch Geld und verweisen Sie dann an einen Immobilienmakler mit Rabatt in Florida, der einen Teil der gesammelten Gebühren erhält. Nationale Websites sind kompetente Unternehmen, die in der Regel in einem Bundesstaat, jedoch nicht in allen Bundesstaaten, über eine Maklerlizenz verfügen.

2) Florida Teilzeit Amateur Flatrate Website: Es müssen ungefähr 70 dieser "Websites" in Florida sein. Sie sind lizenzierte Immobilienmakler, die in Teilzeit Pauschalangebote machen oder das Wasser testen, um zu sehen, ob sie mit Pauschalgebühren ein paar Dollar verdienen können.

3) Florida Broker, der sich als Pauschalgebühr tarnt: Sie scheinen pauschal zu sein, aber ihr Geschäftsmodell ist nicht verbraucherfreundlich und ich sehe ihre Geschäftspraktiken als fragwürdig an. Sie können oder können Ihre Käufer-Leads von Realtor.com und anderen Quellen für ihre eigenen Agenten übernehmen. oder möglicherweise eine Stornierungsgebühr von bis zu 500 USD erheben; oder halten Sie Ihren Eintrag als Geisel, bis Sie (500 US-Dollar) zahlen, indem Sie Ihren Eintrag nur "bedingt" aus dem MLS zurückziehen, wenn Sie versuchen, ihn zu stornieren und zu einem Full-Service-Agenten zu wechseln. Ihr Eintrag wird bis zu diesem Zeitpunkt in diesem "bedingten" Status gefangen sein Zahlen Sie das Lösegeld von 500 Dollar.

4) Der etablierte, vertrauenswürdige, transparente und papierlose MLS-Broker mit Lizenz in Florida ist auf Internet-Marketing spezialisiert und bietet echten Kundensupport.
(Hinweis: In Florida gibt es mehr als eine vertrauenswürdige MLS-Pauschalfirma, aber es gibt auch viele Firmen, die in die oben genannten Kategorien 2 und 3 fallen.)

Flatrate MLS erfordert mehr als nur die Eingabe eines Eintrags in eine lokale MLS …

1) MLS-Verkäufer mit Pauschalgebühr in Florida werden zu 100% von der Kontrolle bestimmt. Sie möchten, dass ihre MLS-Liste jederzeit korrekt ist.

2) Websites von Drittanbietern wie Realtor.com, lokale MLS-Systeme und IDX-Feeds an lokale Immobilienmaklerunternehmen müssen ständig überwacht werden, da Listings aus diesen Systemen herausfallen. Technische Störungen treten häufig auf.

3) Verkäufer nehmen Anpassungen an ihrer Auflistung wie Bildern, Preis, Provision und ihren Immobilienbeschreibungen vor. Es werden Formen wie Schimmelpilze, bleihaltige Farben und Angaben zu Eigenschaften benötigt.

4) Der Florida Flat Fee MLS-Broker trägt die Verantwortung für die Erfassung des Käufer-Leads, die Anzeige von Anfragen durch den Agenten, das Internet-Marketing, die Fehlersuche, den Kundenservice, die Verhandlung, die Bearbeitung und die Friedenskonsolidierung. Flat Fee MLS-Broker müssen bereit sein, ihre Zeit und Energie einzusetzen.

Flat Fee MLS-Broker müssen bereit sein, ihre Zeit und Energie zu investieren …

1) 200 Dollar zu nehmen und nachträglich eine Auflistung in die MLS zu werfen, ist nicht das, worum es bei einer Pauschalgebühr gehen sollte. Es gibt mehr bewegliche Teile, die ein "echtes" MLS-Unternehmen mit Pauschalgebühren ausmachen, als man sich vorstellen kann. Zum Beispiel: Letzte Woche hat Orlando Regional MLS gerade das Venice Board of Realtors übernommen. Bei dieser Umstellung wurden 53 von Realtor.com "präsentierte" Immobilien aus Mid-Florida Regional (Region Orlando) ausgeschaltet. Es ereignete sich an einem Donnerstagabend und erforderte die Ressourcen des Vizepräsidenten von Mid-Florida Regional und des Director of Operations sowie viele Telefonanrufe, um den großen Fehler zu beheben.

2) Amateur- oder Teilzeit-Pauschalbetreiber der MLS-Website verfügen möglicherweise nicht über die Ressourcen oder die Erfahrung, um sich mit solchen Angelegenheiten zu befassen.

3) Der pauschale MLS-Broker muss bereit sein, den Kunden mit Unterstützung zu unterstützen und effektiv im Internet zu vermarkten.

4) Wenn der MLS-Discount-Broker Sie auffordert, Formulare auszudrucken, auszufüllen und zurückzufaxen, bedeutet dies, dass er keine Gedanken oder Investitionen in die Online-Automatisierung getätigt hat. Dies bedeutet, dass das Auflisten von Änderungen, Bearbeiten und Statusänderungen alle Faxe dieses Faxes sind, die … zurück zu Höhlenmenschentagen.

Worauf Sie achten müssen, bevor Sie eine Pauschalgebühr angeben

1) Wenn auf der MLS-Website "Flatrate" die "Listungsvereinbarung" nicht angezeigt wird, sollte dies eine Warnung sein.

2) Lesen Sie die Listungsvereinbarung "von Anfang bis Ende" sorgfältig durch, bevor Sie einem Unternehmen mit Pauschalgeld Geld geben, unabhängig davon, ob es sich um einen in National oder Florida ansässigen Dienst handelt.

3) Verstehen Sie den Prozess und die Richtlinien darüber, wie Käufer von Realtor.com und anderen Quellen zu Ihnen, dem Verkäufer, gelangen, wenn überhaupt.

4) Stellen Sie fest, dass viele Anrufe an den Pauschalmakler gehen. Bis zu 70 Anrufe pro Tag können bei einem MLS-Broker mit Pauschalgebühr eingehen. Fräulein, das könnte Ihr Verkauf sein.

5) Überlegen und überprüfen Sie die Öffnungszeiten für den MLS-Pauschaldienst.

6) Pauschalwebsites, die nur eine Marketingoption anbieten, sind eigentlich nur eine "Website". Neben einer einfachen MLS-Auflistung gibt es viele Marketingansätze. Was ist mit Marketing direkt an Realtors®? Wenn ein Verkäufer beispielsweise eine Maklerprovision von 4% anbieten möchte, bietet der Pauschaldienst eine Möglichkeit, diese überdurchschnittliche Provision zu fördern? Einige Pauschaldienste bieten ein Makler-Eblast-Programm an, das etwa 15.000 E-Mails alle 15 Tage an alle Immobilienmakler in Fort Lauderdale, Miami, Orlando und Jacksonville sendet. Dies ist ein effektiver Marketingansatz, und Makler reagieren darauf.

7) Pauschalverkäufer sollten über die Vertretung von Verträgen nachdenken. Pauschalprogramme mit Vertragsabschluss helfen dabei, das Geschäft schneller abzuschließen. Wenn ein erfahrener Immobilienprofi die Vertragsverhandlungen abwickelt, führt dies auch zu einer reibungsloseren Transaktion für den Verkäufer, wodurch möglicherweise ein höherer Verkauf erzielt wird. Einer der schwierigsten Teile der Verhandlungen sind die möglichen nachfolgenden Neuverhandlungen nach der Inspektion. Das Aushandeln eines Inspektionsberichts bedeutet, das Haus neu zu überdachen, da ein Inspektor oder Realtor® angibt, dass das Dach am Ende seiner "Nutzungsdauer" steht. Es ist eine Kunst, den Vertreter des Käufers, den Käufer und den Verkäufer auf die gleiche Seite zu bringen. Darüber hinaus gibt es einige wichtige Nuancen, die dazu beitragen, mehr Realtor®-Vorführungen zu erhalten, z. B. die Möglichkeit für den Pauschalmakler, Vorführungen (professioneller) zu planen, ein exklusives Verkaufsrecht zu verwenden (kein Exklusivvertrag für Agenturen) und ein professionell aussehendes Metall zu verwenden Zeichen.

Wie man eine Pauschalliste in Florida erstellt und sich aus Ärger heraushält

1) Lesen Sie die Listungsvereinbarung.

2) Rufen Sie den Pauschaldienst an und fragen Sie, wie sie mit Käufer-Leads umgehen.

3) Rufen Sie an und überprüfen Sie die Betriebsstunden.

4) Fragen Sie, ob es Strafen oder Bedingungen gibt, wenn Sie die Auflistung stornieren.

5) Fragen Sie, ob das Listing-Unternehmen Ihr Listing "bedingungslos" aus dem MLS zurückzieht, wenn Sie sich dafür entscheiden, zu stornieren und sich an einen Full-Service-Agenten zu wenden.

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Können Sie ein Baby jonglieren und ein Immobilienmakler für Mama sein?

Viele schwangere Frauen und Mütter von kleinen Babys beginnen darüber nachzudenken, eine Karriere zu finden, die ihnen die Möglichkeit bietet, angemessenes Geld zu verdienen, und gleichzeitig flexibel genug ist, um Zeit mit dem Baby zu verbringen. Und Immobilien scheinen dieses Potenzial für große Provisionsprüfungen mit einem flexiblen Zeitplan zu verbinden. Aber können Sie die Anforderungen der Mutterschaft und eines Immobiliengeschäfts wirklich in Einklang bringen?

Wenn Sie schwanger sind oder gerade ein Baby bekommen haben, haben Sie Glück! Es ist eine gute Zeit, um ein Immobiliengeschäft zu starten. Während der Schwangerschaft haben Sie etwas Zeit, um sich Ihrer Lizenzausbildung zu widmen und einen Makler zu finden. Wenn Sie Ihr Baby haben, können Sie nach Kunden suchen.

Aber wenn Sie ein kleines Baby (oder zwei) haben, haben Sie immer noch Glück! Die meisten normalen Menschen LIEBEN Babys. Besonders süße Babys, die nicht zu pingelig sind. Wenn Sie ein Baby haben, das noch nicht läuft, haben Sie eine Marketingstrategie in einer Babydecke!

Sobald die Lizenzierung nicht mehr möglich ist und Sie einen Broker gefunden haben, können Sie sofort loslegen und Kunden finden. Sie können leicht Kunden mit Ihrem Baby im Schlepptau finden, vom Einkaufszentrum über das Lebensmittelgeschäft bis hin zu Mamagruppen. So kann ein Teil Ihrer Prospektion durchgeführt werden, während Sie nur Ihre tägliche Mama-Routine erledigen. Sie können Ihren Kleinen auch an den Tagen zum Büro des Immobilienmaklers bringen, an denen Sie Papierkram abgeben, Kopien anfertigen oder andere Büroarbeiten ausführen müssen.

Sobald Sie anfangen, mit Kunden zu arbeiten, können Sie nicht mehr davonkommen, ein Baby zu jedem einzelnen Termin mitzunehmen. Insbesondere bei Käuferterminen, bei denen Sie mehrere Immobilien zeigen, kann es etwas schwierig werden, ein Baby mit sich zu schleppen, während Sie Schließfächer öffnen, Schlüssel herausziehen, Türen öffnen und Häuser zeigen, durch die Sie möglicherweise noch nie zuvor gegangen sind.

Ganz zu schweigen davon, dass ein wirklich süßes Baby manchmal die falsche Ablenkung sein kann … Sie möchten, dass Ihre Kunden ein Haus kaufen und nicht darüber sabbern, wie süß Ihr Kind ist. Sie müssen also Ihren gesunden Menschenverstand anwenden, um Ihr Baby in einen beliebigen Aspekt Ihres Immobiliengeschäfts einzubeziehen.

In diesen Fällen möchten Sie, dass sich jemand anstellt, um Ihr Baby zu beobachten. Wenn Sie eine Familie oder einen Freund in Ihrer Nähe haben, der Ihr Baby kurzfristig beobachten kann, ist dies ideal. Wenn Sie jedoch andere Vorkehrungen treffen müssen, planen Sie im Voraus. Sie müssen wissen, was Sie tun werden, wenn Sie diesen anspruchsvollen Kunden haben, der Sie kurzfristig treffen muss.

Baby-Mittagszeiten sind eine großartige Zeit für Sie, um nach neuen Immobilienkunden zu suchen oder Ihre derzeitigen Kunden anzurufen. Sie können online recherchieren, Marketingmaterialien erstellen, E-Mails zurücksenden und vieles mehr.

Können Immobilien ein großartiges Geschäft für Mütter von kleinen Babys sein? Ganz sicher! Ein Großteil Ihres Immobiliengeschäfts kann mit Ihrem Baby für die Fahrt bearbeitet werden. Nur wenige andere Branchen sind so mamafreundlich wie Immobilien.

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So verwenden Sie Anreize, um Ihr Haus in einem schwierigen Markt zu verkaufen

Hier sind einige Möglichkeiten, wie Sie den Pot versüßen und Ihre Konkurrenz zu einem Verkauf schlagen können

Hier draußen auf dem Feld sinken die Immobilienpreise, da die Verkäufer auf den Druck auf den Immobilienmarkt reagieren. Einige Verkäufer erwarten immer noch Premium-Verkaufspreise für ihre Häuser, aber der sich wandelnde Immobilienmarkt widersetzt sich hohen Preisen und veranlasst die Verkäufer, ihre Erwartungen neu zu bewerten.

Es ist ein ganz neues Ballspiel und wenn Sie spielen möchten, müssen Sie die neuen Regeln kennen. Wenn Sie einen Agenten dazu bringen, Ihr Zuhause in das lokale MLS-System einzubinden und auf die eingehenden Angebote zu warten, wird dies nicht mehr funktionieren. Heutzutage reichen traditionelle Verkaufsmethoden nicht aus, um Ihr Haus in angemessener Zeit zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Käufer von Eigenheimen haben zu viele Auswahlmöglichkeiten und Optionen zur Auswahl. Sie treiben den Markt an und Ihr Zuhause ist nur eines von vielen, die sie bewerten.

Die offensichtliche Reaktion auf den Markt, der von vielen Verkäufern angenommen wurde, jedoch zu einem Preis, besteht darin, den Preis Ihres Hauses unter andere vergleichbare Häuser in Ihrer Nachbarschaft zu senken. Obwohl viele Verkäufer einen gewissen Spielraum zwischen ihrem Angebotspreis und ihrem Endergebnis geschaffen haben, fordern Käufer Ermäßigungen, die den Gewinn des Verkäufers erheblich untergraben, manchmal auf Null. Diejenigen, die schnell umziehen müssen, zum Beispiel für eine Beschäftigung, werden sogar einen Verlust erleiden, um die Last von zwei Hypotheken zu beseitigen oder am Ende zu mieten. Diese Situation bietet Immobilieninvestoren übrigens die Möglichkeit, ein paar gute Schnäppchen zu machen.

Selbst auf dem heutigen Markt müssen Sie den Preis Ihres Hauses nicht so weit senken, dass Sie einen Verlust erleiden. Es gibt andere Möglichkeiten, wie Sie Ihrem Haus einen Mehrwert verleihen können, auch wenn es sich nur um einen wahrgenommenen Wert handelt, der es Ihnen ermöglicht, einen guten Gewinn zu erzielen und dennoch in relativ kurzer Zeit zu verkaufen. Die Verwendung von Verkaufsanreizen kann eine sehr intelligente und kostengünstige Möglichkeit sein, Ihrem Zuhause einen Mehrwert zu verleihen, ohne einen Großteil Ihres geforderten Preises zu opfern. Hier sind einige Dinge, die den Topf versüßen und Ihr Zuhause für potenzielle Käufer attraktiver machen können:

1. Bieten Sie dem Vertreter des Käufers eine Provision von 3% an. Einige Makler zeigen Ihr Haus nicht für weniger als das und sie werden Ihr Haus höchstwahrscheinlich vor dem Käufer auseinander nehmen, wenn sie es zeigen.

2. Wenn Sie Mitglied eines Hausbesitzerverbandes sind, zahlen Sie die Gebühren des neuen Käufers für das erste Jahr oder länger.

3. Kaufen Sie eine Hausgarantie, die alle Geräte im Haus einschließlich der Klima- und Heizungssysteme schützt. Die Kosten betragen normalerweise weniger als 450 USD für ein Jahr.

4. Sie können die Abschlusskosten des Käufers ganz oder teilweise bezahlen, die beim Abschluss von Ihrem Verkaufserlös abgezogen werden können, sodass Sie keine Auslagen haben.

5. Zahlen Sie die Grundsteuer des Käufers für ein Jahr oder einen bestimmten Zeitraum. Möglicherweise haben Sie bereits einen Teil oder alles bezahlt. Auch hier keine Auslagen.

6. Wenn Sie Ölwärme oder Propan haben, geben Sie dem Käufer einen vollen Tank.

7. Bieten Sie für einen bestimmten Zeitraum kostenloses Grasschneiden oder Landschaftsgestaltung an.

8. Stellen Sie alle neuen Teppiche oder Küchengeräte zur Verfügung oder lassen Sie die vom Käufer gewünschten Möbel zurück.

9. Bieten Sie an, die Sachversicherung des Käufers für ein Jahr oder länger zu bezahlen.

10. Kaufen Sie die Hypothekenpunkte des Käufers um ein oder zwei Punkte herunter. Dies bietet dem Käufer einen erheblichen Mehrwert in Bezug auf die gesparten Dollars und kostet Sie wenig.

Wenn Sie darüber nachdenken, können Sie sich wahrscheinlich mehr einfallen lassen. Ich habe diese und andere Methoden vorgeschlagen und angewendet, um die Häuser meiner Kunden in diesem schwierigen Verkäufermarkt zu unterscheiden. Darüber hinaus, wenn Sie auffrischen Ihr Haus Mit neuer Farbe, insbesondere der Eingangstür und der Küche, gestalten Sie Ihren Garten, reinigen Sie ihn gründlich und inszenieren Sie Ihr Haus, um es in das beste Licht zu rücken. Ihr Haus wird die anderen in Ihrer Nachbarschaft übertreffen.

Ein letzter Vorschlag – mieten Sie einen kompetenten Immobilienmakler. Ein Agent sorgt dafür, dass Sie kein Geld auf dem Tisch lassen, und hilft Ihnen bei allen Möglichkeiten, wie Ihr Haus der beste Kauf auf dem Block sein kann. Ich kann meine Provisionen immer rechtfertigen, weil ich dem Hausverkäufer mehr Geld bekomme, als er allein könnte. Ein Top-Profi verdient Geld und kostet Sie nichts. Fragen Sie einfach die vielen "zum Verkauf durch Eigentümer", die nach einem erfolglosen Versuch, selbst zu verkaufen, einen Agenten eingestellt haben oder diejenigen, die am Ende viel weniger als ihren geforderten Preis erhalten haben. Wenn Sie jedoch entschlossen sind, es alleine zu machen, sollten die oben genannten Tipps helfen.

Bis zum nächsten Mal,

Bernie Rosellen, Immobilienauktionär

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So verkaufen Sie Ihr Haus, um Zwangsvollstreckungen zu vermeiden oder zu stoppen

Wenn Sie bei Ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten sind, kann Ihr Kreditgeber das Darlehen ausschließen. Dies bedeutet, dass Sie Ihr Haus verlieren und eine große Verringerung Ihrer Kredit-Score leiden. Möglicherweise können Sie jedoch Ihr Haus verkaufen, um die Zwangsvollstreckung zu stoppen und die 4 bis 7 Jahre des Umgangs mit schlechten Krediten zu vermeiden. Wie kann der Verkauf Ihres Eigenheims Ihr Abschottungsdilemma beenden?

Das Pfandrecht erlischt, wenn das Darlehen zurückgezahlt wird

Solange der Preis, zu dem Sie Ihr Haus verkaufen, höher ist als der Preis, den Sie zurückzahlen, einschließlich Nachzahlungen und Zinsen, verschwindet das Pfandrecht an der Immobilie und der Kreditgeber hat keinen Grund, die Immobilie abzuschließen. Dies bedeutet, dass es keine Zwangsvollstreckung und keinen potenziellen Schaden für Ihre Kredit-Score gibt. Wenn Sie mehr als Ihre Hypothek schulden, als Sie für Ihr Haus verkaufen können, können Sie möglicherweise einen Leerverkauf mit Ihrem Kreditgeber aushandeln, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Was ist ein Leerverkauf?

Ein Leerverkauf liegt vor, wenn Sie Ihr Haus für weniger als den ausstehenden Kreditsaldo verkaufen. Die Bank akzeptiert dann den Verkaufspreis und lässt Sie ohne weitere Maßnahmen von der Immobilie weggehen. Während es immer noch Schaden an Ihrer Kredit-Score verursachen kann, stoppt es die Zwangsvollstreckung und ermöglicht es Ihnen, mit Ihrem Leben fortzufahren, ohne weitere Verpflichtung, den Kreditgeber zu bezahlen. Wenn Sie sich dazu entschließen, einen Leerverkauf mit Ihrer Bank abzuschließen, ist es wichtig, eine unterschriebene Vereinbarung von Ihrem Kreditgeber einzuholen, die ihn verpflichtet, Sie für den Rest des Kreditsaldos nicht zur Rechenschaft zu ziehen. Dies kann ein wenig Verhandlung erfordern, aber es passiert mit mehr als 50 Prozent der Leerverkäufe.

Muss die Bank dem Verkauf zustimmen?

In einer Leerverkaufssituation muss der Kreditgeber zustimmen, dass Sie Ihr Haus für weniger als den Kreditbetrag verkaufen dürfen. Es steht dem Eigentümer jedoch jederzeit frei, das Haus zu verkaufen, bevor eine Zwangsvollstreckung wirksam wird. Dies liegt daran, dass die Immobilie noch nicht zurückgenommen wurde und der Hausbesitzer seine Immobilie frei verkaufen kann. Das einzige, was einen Verkauf erschweren kann, ist das Bestehen einer Vorauszahlungsstrafe. Obwohl selten, enthalten einige Hypotheken Klauseln, die den Hypothekeninhaber zur Zahlung einer Gebühr zwingen, wenn die Hypothek aus irgendeinem Grund vorzeitig zurückgezahlt wird. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob für Ihre Hypothek eine Vorauszahlungspflicht besteht.

Eine Zwangsvollstreckung ist nicht etwas, das eine Person durchmachen möchte, aber manchmal kann es die beste Option sein. Die gute Nachricht ist, dass es vermieden werden kann, indem man einfach die Immobilie verkauft und weggeht. Solange Sie eine Hypothek haben, die nicht auf dem Kopf steht, ist es möglicherweise einfacher als Sie denken, einen willigen Käufer zu finden, lange bevor der Zwangsvollstreckungsprozess abgeschlossen ist. Auf diese Weise können Sie Rückzahlungen, Zinsen und Ihr gesamtes Darlehensguthaben bezahlen.

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Geschichte der Beziehungen zwischen Immobilienagenturen

Am Anfang waren Immobilienmakler bekannt als Zwischenhändler und Optionierer. Damals war es üblich, dass ein Mittelsmann etwas über eine zum Verkauf stehende Immobilie wusste, diese aber vor anderen Zwischenhändlern geheim hielt. Für diese Mittelsmänner war es schwierig, eine Gebühr für ihre Dienstleistungen zu erheben, damit sie auf Taktiken zurückgreifen konnten, die nicht immer im besten Interesse ihres Verkäufers lagen. Optionierer hingegen waren in der Regel erfolgreicher bei der Erhebung ihrer Gebühren, da sie das Eigentum des Verkäufers an eine binden würden Kaufoption, Verkaufen Sie die Immobilie an einen Käufer zu einem Preis über dem Optionsbetrag, zahlen Sie dem Verkäufer den Optionspreis und stecken Sie den Rest ein.

Das frühe Immobilienmaklergeschäft war locker organisiert und verwendete Maklermethoden, die oft unehrlich und betrügerisch waren und Verkäufer und Käufer ausnutzten. Schließlich wurde ein neueres Konzept entwickelt, bei dem der Immobilienmakler ein Vertreter und eine Treuhandpflicht gegenüber dem Verkäufer ist und eine Zahlung für seine Dienstleistungen erhält. Dieses neue Konzept zwang die Verkäufer- und Maklerbeziehung zu einem höheren Maß an Service und Pflicht. Es ermöglichte Maklern auch, Immobilien zum Verkauf unter Verwendung von Verträgen aufzulisten. Diese Verträge beziehen wir uns jetzt auf Listings. Die früheren Formen von Auflistungen haben wir angerufen offene Listings. Die offene Notierung ist eine Art nicht exklusiver Kotierungsvertrag, der einen Immobilienmakler ermächtigt, eine Immobilie zum Verkauf anzubieten, einen Käufer zu finden und nach Abschluss dieser Transaktion für Dienstleistungen bezahlt zu werden.

Andere Makler könnten auch offene Angebote für dieselbe Immobilie haben, aber nur der Makler, der den Käufer tatsächlich gefunden hat, würde eine Provision erhalten. Darüber hinaus würde kein Makler eine Gebühr erhalten, wenn der Verkäufer die Immobilie verkauft. Die offene Notierung hat die Zusammenarbeit zwischen Maklern behindert, da jeder Makler seine eigene offene Notierung erhalten konnte. Um das Problem der offenen Auflistung zu lösen, muss die exklusive Agentur Auflistung wurde populär.

Bei der exklusiven Agenturauflistung handelt es sich um eine Art Auflistungsvertrag, bei dem der Verkäufer nur die Entschädigung für die Auflistung von Maklern anbietet, wenn der Käufer durch die Bemühungen des Maklers oder durch die Bemühungen anderer Immobilienmakler beschafft wird. Dies bedeutet, dass in bestimmten Situationen, z. B. zum Verkauf durch den Eigentümer, der Börsenmakler möglicherweise keine Entschädigung erhält, wenn die Immobilie verkauft wird. In der exklusiven Agenturauflistung muss der Listing Brokerage oder ein anderer Brokerage, der mit dem Listing Brokerage zusammenarbeitet, den Käufer beschaffen, um einen Anspruch auf Entschädigung zu haben.

Die exklusive Agenturauflistung ermutigt konkurrierende Makler, Käufer für die Auflistung zu finden, da der Kotierungsmakler die Gebühr des Verkaufsmaklers zahlt. Der Verkäufer zahlt jedoch immer noch keine Gebühr, wenn ein Verkäufer den Käufer findet. Aus der exklusiven Agenturauflistung entstand schließlich die exklusives Verkaufsrecht Auflistung.

Der ausschließliche Verkaufsrechtsvertrag, der Listing Brokerage, bietet im Falle eines Verkaufs eine Entschädigung, unabhängig davon, wer den Käufer beschafft hat. Das ausschließliche Recht zum Verkauf von Listings garantiert, dass der Listing Broker eine Gebühr erhält, selbst wenn ein konkurrierender Broker oder der Verkäufer Immobilien verkauft. Es bietet den größten Schutz für den Börsenmakler und wird im besten Interesse des Verkäufers betrachtet, da der Börsenmakler Aufwand und Ressourcen in die Vermarktung der Immobilie investiert, da während der Vertragslaufzeit eine Provision garantiert wird.

Selbst nachdem das ausschließliche Recht zum Verkauf von Listings populär geworden war, gab es wenig Zusammenarbeit zwischen Maklern, da ein Käufer, der eine bestimmte Immobilie kaufen wollte, sich mit dem Broker befassen musste, der exklusive Listings von Interesse hatte. Allen Parteien war auch klar, dass der Makler den Verkäufer vertrat und der Käufer keine Vertretung hatte.

In den 1950er Jahren bestand der Druck zu mehr Zusammenarbeit zwischen Maklern. Infolgedessen würde ein Makler, der mit einem Käufer zusammenarbeitet, sich an konkurrierende Makler wenden, um Informationen über deren Inventar und mögliche Übereinstimmungen für seine Kunden zu erhalten. Geschäfte ergaben sich oft dann, wenn der Verkäufer den Verkäufer oder seinen Vertreter nicht kannte und der Verkäufer nur mit dem Käufer Geschäfte machte. Plötzlich verdankte das Konzept, dem der Verkaufsmakler seine Treuepflicht schuldete nur Der Verkäufer war kein ordentliches und logisches Konzept mehr. Es würde jedoch viele Jahre dauern, bis die nicht umsetzbaren Agenturkonzepte aussortiert und zu einer Vertretung der Käufer geführt würden.

Im Verlauf der 1950er und 1960er Jahre entwickelte sich ein formalisierteres kooperatives Maklersystem, das als Multiple Listing Service (MLS) wurde entwickelt. Durch die MLS wird das Konzept von Subagentur entwickelt. Einfach ausgedrückt bedeutete dies, dass der Listing Broker der Agent war und nur den Verkäufer vertrat. Der Listing Brokerage würde Vertriebsmitarbeiter einstellen, die in Betracht gezogen wurden Subagenten des Verkäufers. Die Auflistung MLS Brokerage war erforderlich, um die Auflistung für verfügbar zu machen alle kooperierende Vermittlung innerhalb ihrer MLS. Diese kooperierenden Makler wurden auch als Subagenten des Kotierungsmaklers angesehen, die Vertreter des Verkäufers waren. Wenn der kooperierende Makler Vertriebsmitarbeiter hatte, waren sie Subagenten des kooperierenden Maklers, die Subagenten des Kotierungsmaklers waren, der der Vertreter des Verkäufers war. Während dieser Zeit war eine Agenturbeziehung mit einem Käufer nicht möglich, da die Agenturbeziehung immer mit dem Verkäufer bestand. Die einzige Pflicht, die ein Lizenznehmer einem Käufer schuldete, bestand darin, nicht zu lügen, wenn Fragen zu einer Immobilie gestellt wurden. Das Konzept "Käufer aufgepasst" war wirklich die Realität, wie das Maklergeschäft funktionierte und Käufer immer nicht vertreten waren.

Der Anstieg des Konsums, der sich in zahlreichen Gerichtsentscheidungen manifestierte, übte Druck auf das Maklergeschäft aus, sich stärker mit den Interessen des Käufers zu befassen. Aus diesem Grund waren Lizenznehmer, die mit Käufern zusammenarbeiten, verpflichtet, bekannte Angelegenheiten, die eine Immobilie betreffen, offenzulegen. Wenn der Makler beispielsweise wüsste, dass ein Dach durchgesickert ist, müsste er diese Tatsache offenlegen. Dieses Offenlegungskonzept wurde später von den Gerichten um Bedingungen für das Eigentum der Makler erweitert sollte oder hätte wissen können.

In den 1980er Jahren ergab eine Regierungsstudie, dass fast drei Viertel aller Käufer der Meinung waren, dass der Makler, mit dem sie zusammenarbeiten, sie als Kunden vertritt. Dieselbe Studie kam zu dem Schluss, dass fast drei Viertel aller Verkäufer der Meinung waren, dass die kooperierende Vermittlung die Interessen des Käufers vertrete. Es stellte sich bald heraus, dass die Konzepte des Agenturrechts, die die Industrie und die staatlichen Regulierungsbehörden zur Vereinfachung und Klärung der Agenturbeziehungen durchzusetzen versuchten, nicht funktionierten. Der anhaltende Druck von Verbrauchergruppen und Gerichten führte schließlich zur Käufervertretung der neunziger Jahre.

1991 bildete die National Association of REALTORS® eine Beratergruppe, die sich mit Fragen der Vertretung von Agenturen befasste. Zeugenaussagen wurden von Immobilienfachleuten, Branchenexperten, der Öffentlichkeit und staatlichen Aufsichtsbehörden erhalten. Der Bericht der Beratergruppe enthielt folgende Empfehlungen:

  • Die Richtlinien für Mehrfachauflistungen des NAR sollten geändert werden, um Angebote für Subagenturen optional zu machen. Wenn die Subagentur von einem kooperierenden Makler nicht akzeptiert wurde, sollte der Kotierungsmakler dem Makler, der den Käufer vertritt, eine Entschädigung anbieten.

  • Der NAR würde die Landesverbände ermutigen, Änderungen der Immobiliengesetze und -vorschriften zu fördern, um die Offenlegung von Agenturoptionen zu fördern. Diese Optionen umfassen Verkäuferagentur, Käuferagentur und offengelegte Doppelagentur. Ziel dieser Empfehlung war es, die Verbraucher bei fundierten Entscheidungen bezüglich der Vertretung zu unterstützen.

  • Der NAR sollte Immobilienmakler ermutigen, schriftliche Unternehmensrichtlinien zu verabschieden, die den Umgang mit Agenturbeziehungen mit seinen Kunden und Kunden regeln.

  • Der NAR würde die Aufklärung aller Mitglieder zum Thema Vertretung von Agenturen fördern. Staatliche Aufsichtsbehörden würden auch ermutigt, die Agentur als obligatorisches Thema in die Weiterbildungsanforderungen für alle Lizenznehmer aufzunehmen.

Ab 1992 verabschiedete die National Association of REALTORS® die folgenden Richtlinien:

"Die National Association of REALTORS® erkennt Verkäuferagentur, Käuferagentur und offengelegte Doppelagentur mit Einverständniserklärung als geeignete Formen der Verbrauchervertretung bei Immobilientransaktionen an. Die Vereinigung respektiert die Notwendigkeit, dass alle REALTORS® in der Lage sind, individuelle Geschäftsentscheidungen über ihre zu treffen Agenturpraktiken von Unternehmen. Darüber hinaus befürwortet NAR die Wahlfreiheit und die Einwilligung nach Aufklärung für Verbraucher oder Immobiliendienstleistungen beim Aufbau von Agenturbeziehungen mit Immobilienlizenznehmern. "

Diese NAR-Änderungen der Repräsentationspolitik haben die Art und Weise geändert, wie die Branche praktiziert. Exklusives Vertretungsrecht Käufervereinbarungen ermöglichen es einem Käufer nun, einen Vertrag mit einem Makler abzuschließen, um den Kauf von Immobilien zu finden und zu verhandeln. Im Allgemeinen gelten diese Vereinbarungen für einen bestimmten Zeitraum und verlangen vom Käufer die Zahlung einer Provision beim Abschluss der Immobilientransaktion. Als Vertreter des Käufers schuldet der Makler des Käufers alle Treuhandpflichten (Sorgfalt, Loyalität, Offenlegung, Gehorsam und Buchhaltung) seinem Auftraggeber, dem Käufer.

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